Der Verkauf oder Kauf einer Immobilie ist eine der wichtigsten Entscheidungen im Leben. Es geht um viel Geld, Emotionen, rechtliche Sicherheit und den Wunsch, alles richtig zu machen. Dennoch fragen sich viele: „Brauche ich wirklich einen Makler?“ „Oder kann ich ohne Makler Haus verkaufen?„ Die Antwort darauf ist einfach: Ja, Sie brauchen einen Makler – wenn Sie möchten, dass Ihr Vorhaben professionell, sicher und erfolgreich abläuft. Wenn Sie Immobilien Profi sind, geht es natürlich ohne Immobilienmakler.
In diesem Artikel erfahren Sie, warum die Zusammenarbeit mit einem Makler nicht nur empfehlenswert, sondern in vielen Fällen sogar unverzichtbar ist – und warum ein guter Makler sein Honorar mehr als wert ist.
Inhaltsverzeichnis zu "Ohne Makler Haus verkaufen?"
1. Rechtliche Sicherheit: Fehler können teuer werden
Ein Immobilienverkauf ist ein rechtlich komplexer Vorgang. Fehler in der Abwicklung – etwa beim Kaufvertrag, bei der Informationspflicht oder bei der Bonitätsprüfung des Käufers – können später zu Rückabwicklungen oder Schadenersatzforderungen führen.
Ein Makler:
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kennt alle rechtlichen Anforderungen
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achtet auf vollständige Unterlagen (z. B. Energieausweis, Grundbuchauszug, Teilungserklärung etc.)
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begleitet Sie durch den gesamten Notar Prozess
Fazit: Ein Makler schützt Sie vor rechtlichen Risiken und sorgt für einen sicheren Ablauf.
Gute Immobilienvermarktung ist mehr als ein paar Handyfotos und eine Anzeige auf eBay Kleinanzeigen. Ein Makler:
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erstellt ein hochwertiges Exposé mit professionellen Fotos, Texten und Grundrissen
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organisiert 360°-Rundgänge oder Video-Touren
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platziert die Immobilie gezielt auf den richtigen Plattformen (ImmoScout24, Immonet, etc.)
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nutzt sein Netzwerk (auch Off-Market!) für schnelle Vermittlungen
Je besser die Präsentation – desto höher der Verkaufserfolg.
Käufer verhandeln – das ist völlig normal. Wer hier nicht vorbereitet ist oder emotional reagiert, verliert schnell Tausende Euro.
Ein Makler agiert professionell, mit Abstand und Erfahrung. Er:
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kennt gängige Argumente und Gegenstrategien
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bleibt sachlich und durchsetzungsstark
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achtet auf faire, aber vorteilhafte Vertragsbedingungen
Gerade in Preisverhandlungen zeigt sich oft, wie viel ein guter Makler tatsächlich wert ist.
Privatverkäufer berichten immer wieder von Besichtigungstourismus: Dutzende Anfragen, unzählige Anrufe, Leute, die nur „mal gucken wollen“.
Ein Makler prüft vorab:
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ob ein Interessent überhaupt ernsthaft sucht
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ob er die Immobilie finanzieren kann
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ob das Matching mit dem Objekt sinnvoll ist
Das spart nicht nur Zeit, sondern schützt auch Ihre Privatsphäre.
Ein guter Makler unterstützt nicht nur den Verkäufer – auch der Käufer profitiert:
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mit geprüften Finanzierungsnachweisen
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durch Kooperationen mit Banken und Finanzierungsvermittlern
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durch klare Kommunikation zwischen allen Beteiligten
Das sorgt für schnellere Entscheidungen und verhindert spätere Überraschungen – etwa wenn ein Käufer doch nicht finanzieren kann.
Immobilienverkäufe sind oft emotional – besonders bei Erbimmobilien, Scheidung, finanziellen Engpässen oder Umbrüchen im Leben.
Ein Makler bleibt neutral, sachlich und fokussiert auf Lösungen. Er kann vermitteln, beruhigen, erklären – und in schwierigen Situationen professionell moderieren.
Das schafft Klarheit und schützt Beziehungen.
Ein seriöser Immobilienmakler wird ausschließlich im Erfolgsfall bezahlt. Das bedeutet:
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Keine Kosten im Vorfeld
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Keine Provision ohne Verkauf oder Abschluss
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Maximale Motivation, Ihre Immobilie zum besten Preis zu vermitteln
Sie bezahlen erst dann, wenn Sie wirklich verkauft haben – und profitieren davor von allen Leistungen.
Erfahrene Makler verfügen über ein großes Netzwerk:
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vorgemerkte Käufer
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Kooperationspartner wie Notare, Handwerker, Energieberater
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lokale Kenntnisse zu Bauämtern, Eigentümergemeinschaften, Teilungsplänen etc.
Was für Laien oft ein undurchschaubarer Dschungel ist, ist für Makler tägliches Geschäft.
Ein guter Makler arbeitet nicht mit leeren Versprechungen, sondern mit:
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klaren Abläufen
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regelmäßiger Kommunikation
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transparenter Dokumentation (z. B. Maklerbuch)
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ehrlicher Beratung
Wer sich auf einen seriösen Makler einlässt, gewinnt nicht nur einen Dienstleister – sondern oft auch einen langjährigen Begleiter rund ums Thema Wohnen, Leben, Investieren.
Gute Dienstleister geben ihren Leistungsumfang bekannt. Was meine ich damit? Die angebotene Leistung eines Immobilienmaklers sollte transparent vergleichbar sein.
Ein guter Makler lässt sich in die Karten schauen und mit der Konkurrenz vergleichen:
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Werden meine Fragen kostenlos beantwortet (Servicelevel)
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Höhe der Maklercourtage?
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Wo, wie häufig wird inseriert?
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Wie lange läuft der Maklervertrag?
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Welcher Vertrag wird angeboten (Allgemein-, Allein-, qualifizierter Alleinauftrag)
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Wie groß ist das Netzwerk?
- Wird eine Marktwertermittlung angeboten?
Und natürlich spielt auch Sympathie eine tragende Rolle. Denn wer will sich mit einem Immobilienberater / Immobilienmakler auseinandersetzen, wenn die Chemie nicht stimmt. Beidseitiges Vertrauen ist für die erfolgreiche Vermarktung enorm wichtig.
📲 Interesse am Immobilienverkauf?
„Ohne Makler zu verkaufen ist in der Theorie charmant – in der Praxis aber oft ein teurer Irrtum.“
Wenn Privat verkaufen, dann natürlich maximal nur zwei Interessenten, die zum Bestpreis kaufen oder sich gegenseitig überbieten, ohne jegliche Herausforderungen und am Ende ohne nervige Fragen nach Unterlagen oder Mängel (Regressansprüche).
Die Realität sieht häufig anders aus. Und die Realität holt einen manchmal auch erst Jahre später ein.
Natürlich geht es ohne Immobilienmakler / Immobilienberater. Und ganz ehrlich, ich war immer (also bis Ende 2022) davon überzeugt, dass ich keinen Immobilienmakler benötige. Hochnäsige Besserwisser, die zu viel Geld bekommen, für das, was sie leisten.
Meine erste Immobilie habe ich mit viel Eigenleistung für 229.000,00 EUR bauen lassen und für 150.000,00 EUR verkauft. Ich muss nicht erwähnen, dass der VK viel zu niedrig war. Zu allem Überfluss kam Jahre später noch ein Schreiben vom Anwalt, wegen Regressansprüche durch angeblich arglistig verschwiegener Mängel. Der Verkauf war begleitet von Massentourismus angeblicher Immobilienkäufer.
Bei der zweiten Immobilie habe ich ebenfalls eine ordentliche Preiskorrektur vornehmen müssen. Die Verhandlungen verliefen nicht wie gewünscht und Argumente für einen höheren Preis waren zu dem Zeitpunkt nicht gegeben, zumal ich mich verplappert hatte und zugeben musste, dass es nur einen Interessenten gab.
In jeder Phase der Vermarktung hatte ich immer die Hoffnung, dass die passenden Käufer dabei sind und am liebsten auch den Preis bezahlen, den ich mir vorgestellt hatte. Jede Mail, die rein kam, jeder Besucher an der Tür war gedanklich eine ernstgemeinte Anfrage. Aber leider in der Praxis eher nicht. Aus nicht nachvollziehbaren Gründen kam keine Antwort mehr per Mail oder Inserat (Kleinanzeigen). Dafür aber andere, die einem per WhatsApp ständig penetrieren, dass man sich so sehr freuen würde, wenn es klappen würde, könnte aber nur eine Finanzierung von 50.000,00 EUR stemmen.
Jetzt hätte man meinen können, dass ich aufgrund meiner Erfahrungen schlauer geworden wäre. Aber nicht Nichten. Ich probierte es ein drittes Mal. Hätte ja diesmal klappen können. Und tatsächlich. Wir hatten ein nettes Pärchen aus dem Nachbardorf bei uns zu Hause am Esszimmertisch und waren uns per Handschlag über den Preis von 520.000,00 EUR einig. Leider hat über Nacht der weibliche Teil der Käuferseite es sich anders überlegt und uns per E-Mail abgesagt.
Große Enttäuschung, Wut und stundenlange Recherche, ob hier nicht bereits ein gültiger Vertrag zustande gekommen war. Aber was solls. Der Verkauf wäre im weiteren Verlauf nur im Desaster geendet. Zum Glück gab es ein weiteres Pärchen, das sehr großes Interesse bekundet hat. Immer wenn ich gehört habe, ich/wir haben sehr großes Interesse, kamen direkt die Alarmglocken.
Egal, zweiter Besichtigungstermin und Preisverhandlung. Jawohl, wir waren uns einig und hatten einen dritten Termin vereinbart. Dann kam es, wie es kommen musste. Viele Fragen, zur Wärmepumpe, zum Energieverbrauch, wann ist die Wärmepumpe zu ersetzen (Laufzeitende), was kostet eine neue WP und welche Jahreszahl hat die WP? Fragen, die eigentlich schon geklärt waren. Also alle Fragen schön brav beantwortet und am Ende hieß es, wir haben uns doch gegen Ihr Objekt entschieden, wünschen Ihnen aber alles erdenklich Gute. 4 Monate für die Katz.
Doch eigentlich schon, denn dieser dritte Verkauf lief ja deutlich besser, als die beiden zuvor. Aber halt ohne Abschluss. Also wieder einen Makler beauftragt. Vorher aber erst einmal tagelang suchen und auswerten, wem ich denn das Vertrauen schenken möchte und wer denn die nötige Reichweite hat, um dieses 269 Quadratmeter große Haus mit Einliegerwohnung zu verkaufen. Termin vereinbart, Modalitäten geklärt, Unterlagen übergeben und los ging es.
Dann der erste Schock. Herr Bauer, ich habe die Wertermittlung abgeschlossen und würde Ihnen gerne das Ergebnis zeigen. Das Ergebnis war, ihre Immobilie hat einen Marktwert von 450.000,00 EUR. Ich dachte erst, der Makler hat was vergessen, aber es war sein ernst und es war alles berücksichtigt. Meinem Empfinden nach und meine Recherche hatte ergeben, dass ich mindestens 500.000,00 EUR, wenn es gut läuft, 550.000,00 verlangen kann.
Und es waren ja auch zwei Interessenten da, die mehr hätten bezahlen wollen. Zumindest als Lippenbekenntnis. Es gab noch das ein oder andere Gespräch mit dem Makler, weil ich mit der Arbeit unzufrieden war. Unpünktlichkeit, schlechte Kommunikation oder Terminabsagen wurden nicht weiter kommuniziert.
Ich muss erwähnen, dass meine Familie und ich während des Verkaufs ja noch in dem Haus gewohnt haben. Und immer, wenn eine Besichtigung mit Makler anstand, haben wir uns aus dem Haus entfernt und Dinge getan. Und wenn ein Termin dann nicht stattgefunden hat, aber keiner Bescheid sagte, dann erzeugte das bei mir Bluthochdruck. Am Ende wurde das Haus für 425.000,00 EUR verkauft und der Makler hat von uns 3,57% Courtage erhalten, was etwa 18.000,00 inkl. Mehrwertsteuer ausmacht.
Gemessen an der Art und Weise der Zusammenarbeit, viel zu viel. Gemessen am Aufwand und Ergebnis in Ordnung. Über eine geringere Courtage hätte ich mich natürlich gefreut. Aber Fakt ist, das Haus wurde verkauft und ich hatte so gut wie keine Arbeit damit.
Moral der Beispiele, die absolut der Wahrheit entsprechen und sich auch so zugetragen haben. Die Erfahrungen aus mehreren Immobilien Verkäufen und Käufen sind unbezahlbar und ich habe beim ersten Objekt sehr viel Lehrgeld gezahlt. Ein Makler macht Sinn, weil die Rechtslage in Deutschland auch für Privatverkäufer gilt. Weil ein guter Makler eine deutlich größere Reichweite hat. Weil ein seriöser Makler Wert auf eine gute und vertrauensvolle Zusammenarbeit legt und den Verkauf behandelt, als wäre es sein Objekt.
Und weil es Immobilienberater gibt, die bereit sind, Kosten und Nutzen im Sinne des Verkäufers zu überdenken. Soll heißen, es gibt sie noch, die Immobilien Makler, die mit weniger als 3,57% Maklercourtage je Vertragsseite zurechtkommen. Ein Makler nimmt einem sehr viel Arbeit ab und muss am Ende des Tages gegenüber dem Auftraggeber und Auftragnehmer liefern.
Die gemachten Erfahrungen sind übrigens auch der Grund, warum ich nun Immobilienberater geworden bin. Ich will diese Erfahrungen nutzen, aber manche Dinge anders machen. Ich will meinen Aufwand entschädigt haben, ohne aber zu übertreiben.
Die Guten, die vermutlich jeden Cent wert sind, trotzdem bereit sind über eine Courtage zu sprechen und weniger Gute, die lediglich ihre Provision in den Vordergrund stellen. Es ist nicht nur das Ergebnis, was zählt.
Ich habe gelernt und zwar,
- dass ich künftig immer einen Makler beauftragen würde,
- die Laufzeit und Courtage verhandeln und
- nach der Strategie des Verkaufs fragen würde.
Im Normalfall rechnet sich der Immobilienberater und zwar dann, wenn der VK-Preis im Sinne des Auftraggebers erzielt werden kann. Bedeutet die Makler Courtage zu sparen, macht nur Sinn, wenn ich weiß worauf ich mich als Privatverkäufer einlasse und bereit bin den Stress, die Emotionen und Zeitaufwand auf mich zu nehmen. Zusätzlich bin ich mir im Klaren, welche rechtlichen Hürden auf mich zukommen können und habe den Wert meiner Immobilie richtig eingeschätzt. Denn bei Immobilien geht es um sehr viel Geld. Und bei viel Geld kennen die meisten Menschen kein Pardon.
💬Persönliche Einladung
Sie überlegen, Ihre Immobilie zu verkaufen – oder suchen Sie noch das richtige Objekt? Lassen Sie uns reden. Ich zeige Ihnen transparent, wie ich arbeite, was Sie erwarten können – und warum sich der Weg über einen Makler für Sie lohnt.
👉 Jetzt unverbindlich Kontakt aufnehmen.
Die durchschnittliche Immobilienmakler Provision von 3,57%
inkl. Mehrwertsteuer je Verkäufer- und Käufer-Seite (also insgesamt 7,14% inkl. Mehrwertsteuer) ist für die meisten Makler unerlässlich. Schon alleine, wenn man ein Büro betreibt und Mitarbeiter hat. Aber der Markt ist umkämpft, was bedeutet, dass es immer einen guten Makler gibt, der den Auftrag für weniger Provision übernimmt. Deshalb ist ein unverbindliches Gespräch über Courtage, Verkauf Strategie und Leistung unerlässlich, um zu vergleichen.
Und es sollte ein Gespräch sein, denn neben der vergleichbaren Leistung, kauft der Auftraggeber auch eine Vertrauensbasis ein. Man kauft also den Menschen, der für mich/Sie tätig sein soll, mit ein und dass darf man nicht unterschätzen.
Zum Schluss muss ich noch eins loswerden zu diesen Selbsthilfegruppen,
„Ich zeige Dir, wie Du als Privatverkäufer erfolgreich deine Immobilie zum Bestpreis verkaufst.“
Mal abgesehen davon, dass diese Kurse kostenlos sind, frage ich mich, welchen Nutzen/Vorteil hat der Durchführende von dieser Wissensvermittlung? Hat Aufwand aber keinen Ertrag, das ist nicht nachvollziehbar. Nur mal angenommen, hier wird tatsächlich für umme Wissen an Privatverkäufer weitergegeben, bedeutet das nicht, dass dann alle Pflichten für Privatverkäufer aufgehoben sind.
Dass nicht dennoch Besichtigungstouristen ihnen die Bude einrennen, ohne wirklich kaufen zu wollen. Sie nicht die Möglichkeit der Bonitätsprüfung haben und auch nicht davor verschont werden bei Besichtigungen die Achterbahn der Gefühle durchleben zu müssen, immer dann, wenn sich potenzielle Käufer anmelden und eine Einigung in Aussicht steht. Oder trotzdem sich gedanklich mit dem Thema Geldwäsche beschäftigen müssen.
Nur weil Sie möglicherweise erklärt bekommen, was passieren kann und sie sogar (kostenlos???) den Marktwert durch die kostenfreien Angebote erzählt bekommen, haben Sie trotzdem die Arbeit an der Backe, müssen die erforderlichen Unterlagen (Grundbuchauszug nicht älter als 3 Monate, Energieausweis etc.) bereitstellen, haben gegebenenfalls Kosten für Inserate und Werbung und haften für alles Unwahre (auch bei Unkenntnis), denn Gewährleistungsausschluss bei Privatverkauf Immobilien gibt es nicht.
💬 Fazit zu „Ohne Makler Haus verkaufen?“
Ein Makler verdient seine Provision nicht für „ein paar Besichtigungen“ – sondern für die gesamte Bandbreite an Fachwissen, Organisation, Verantwortung und Verhandlung.
Viele private Verkäufe scheitern an unrealistischen Preisvorstellungen, Emotionen, fehlenden Unterlagen, rechtlichen Stolperfallen oder schlicht an Zeitmangel.
Wer hier auf einen Profi setzt, verkauft schneller, sicherer und oft zu einem besseren Preis inkl. Makler Provision.
Ist ein Rechenbeispiel. Was will ich oder muss ich für die Immobilie monetär haben? Was müsste man an Courtage abziehen? Ist dieser Ertrag dann noch ausreichend? Denn der häufigste Beweggrund, keinen Immobilienmakler zu beauftragen, ist die Provision einzusparen. Auf den ersten Blick nachvollziehbar. Mit zunehmender Verkaufsdauer und Erfolglosigkeit stellt sich die Frage immer weniger.
Ja, ich habe diese Erfahrungen gemacht. Ich habe Immobilien privat verkauft, um am Ende doch einen Makler zu beauftragen. Meine Erfahrungen habe ich in diesem Artikel wiedergegeben. Ergänzend hierzu will ich noch erwähnen, dass auch die persönlichen Befindlichkeiten einem im Weg stehen können. Man entscheidet nicht als Kaufmann, sondern als Richter. Wem gebe ich meine Immobilie? Die Frage müsste eigentlich lauten, wer bezahlt mir das meiste?
Es geht definitiv! Die ersten Wochen als Privatverkäufer sind entscheidend. Denn da merkt man, ob man erfolgreich unterwegs ist. Danach beginnt der Frust und die Hemmschwelle, einen Makler zu beauftragen, sinkt zunehmend merklich. Ich würde mich freuen, wenn Sie an dieser Stelle an mich denken und mich kontaktieren. Nicht nur um Ihnen zuzuhören, sondern gerne auch um für Sie tätig zu sein.
- Realistischen Verkaufspreis ermitteln. Das ist die Basis für den erfolgreichen Verkauf.
- Unterlagen zusammenstellen, der potenzielle Käufer wird danach fragen. Spätestens die Bank, wenn der Käufer eine Finanzierung benötigt.
- Schwächen und Mängel aufschreiben und erwähnen. Sie nicht zu erwähnen ist kein Kavaliersdelikt, sondern kann strafbar sein. Im Übrigen auch Jahre nach dem Verkauf und bringt dann ordentlich Kopfschmerzen mit sich.
- Stärken der Immobilie aufschreiben.
- Ordentliche Bilder erstellen. Gerne auch im Internet Tipps dazu einfangen.
- Text für die Vermarktung erstellen. Aussagekräftig mit der Frage: "Was würde ich wissen wollen, wenn mir dieses Objekt angeboten wird?"
- Auf kostenlosen Immobilien Portalen registrieren und los geht der Verkauf. Die typischen Portalen können sehr teuer sein. Dann stellt sich die Frage, warum man den Makler nicht beauftragt, wenn man eh Geld für die Vermarktung in die Hand nehmen will?
- Ggfs. noch lokal inserieren, Zeitung, Einkaufsläden bei Biete/Suche etc.
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