Warum der richtige Preis entscheidend ist
Wenn es um den Kauf oder Verkauf einer Immobilie geht, steht eine Frage immer im Raum: „Was ist die Immobilie wirklich wert?“ Genau hier kommt die Immobilien-Wertermittlung ins Spiel – und zwar nicht irgendeine, sondern eine professionelle, fundierte und vor allem marktorientierte Bewertung.
In diesem Beitrag möchte ich dir einen Einblick in die verschiedenen Methoden der Wertermittlung geben und erklären, warum gerade meine Herangehensweise – die kostenfreie Marktwert-Ermittlung auf Basis realer Verkaufsdaten – für dich als Verkäufer oder Käufer so entscheidend ist.
Die Grundlagen der Immobilien-Wertermittlung
Bei der Wertermittlung einer Immobilie dient dazu, den aktuellen Marktwert (auch Verkehrswert genannt) eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks zu beziffern. Dieser Wert bildet die Basis für viele wichtige Entscheidungen: Soll ich verkaufen oder noch warten? Ist der Kaufpreis gerechtfertigt? Wie hoch fällt die Finanzierung aus?
In Deutschland gibt es drei anerkannte Verfahren zur Wertermittlung:
Vergleichswertverfahren
Ertragswertverfahren
Sachwertverfahren
Jede dieser Methoden hat ihre Daseinsberechtigung – je nach Art der Immobilie und Verwendungszweck. Doch sie liefern teilweise sehr unterschiedliche Ergebnisse. Umso wichtiger ist es, die richtige Methode auszuwählen – und diese mit echten Marktdaten zu verknüpfen.
Drei verschiedene Verfahren
- Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren ist besonders geeignet für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in Regionen mit ausreichend Vergleichsangeboten. Hier wird der Marktwert auf Basis von tatsächlich erzielten Verkaufspreisen ähnlicher Immobilien in der gleichen Lage ermittelt. Kriterien wie Lage, Baujahr, Zustand, Ausstattung und Grundstücksgröße spielen eine zentrale Rolle.
Vorteil: Diese Methode ist besonders marktnah und bildet die reale Zahlungsbereitschaft der Käufer ab.
Nachteil: Sie funktioniert nur dort, wo es ausreichend Vergleichswerte gibt.
2. Ertragswertverfahren
Dieses Verfahren kommt vor allem bei vermieteten Immobilien zum Einsatz, wie z. B. Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeobjekten. Hier steht nicht der Grundstückswert im Vordergrund, sondern die Einnahmen, die durch Mieten erzielt werden können. Der Wert ergibt sich aus dem kapitalisierten Reinertrag – also den zukünftigen Erträgen, abgezinst auf den heutigen Tag.
Vorteil: Realistische Einschätzung für Kapitalanleger.
Nachteil: Wenig geeignet für Eigennutzer.
3. Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren Immobilien werden anhand der Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich der Alterswertminderung sowie des Bodenwerts ermittelt. Diese Methode wird häufig bei Spezialimmobilien oder individuell geplanten Häusern verwendet, für die es keine vergleichbaren Objekte gibt.
Vorteil: Gut geeignet bei individuell gestalteten Immobilien.
Nachteil: Weniger marktbezogen, da sich Herstellungskosten nicht 1:1 am Marktpreis orientieren.
Der Marktwert als realistischer Richtwert
In der Praxis zeigt sich: Die Verfahren allein reichen nicht aus. Der Markt ist dynamisch, Preise schwanken, und Angebot und Nachfrage bestimmen letztlich den Preis. Deshalb kombiniere ich bewährte Verfahren mit echten Verkaufsdaten aus der Region. Das heißt konkret:
Zugriff auf tausende echte Verkaufszahlen
Analyse von Lage, Ausstattung, Zustand und Nachfrage
Regionale Besonderheiten werden berücksichtigt
Ein realistischer Marktwert, der sich an tatsächlichen Käuferreaktionen orientiert
Diese Kombination liefert ein stimmiges, nachvollziehbares Ergebnis, das sowohl Verkäufern als auch Käufern eine sichere Entscheidungsgrundlage gibt.
Ob du verkaufen oder kaufen willst – ein realistischer Marktwert durch eine Immobilienwert ermitteln bringt klare Vorteile:
Für Verkäufer:
Schneller Verkauf: Immobilien mit realistischem Preis finden schneller Käufer.
Keine langen Leerstandszeiten: Du sparst dir wochen- oder monatelanges Warten.
Vermeidung von Preisnachlässen: Ein zu hoch angesetzter Preis führt oft zu Abschlägen.
Sicherheit bei Verhandlungen: Du weißt, was deine Immobilie wirklich wert ist.
Für Käufer:
Objektive Entscheidungsgrundlage: Du zahlst nicht zu viel.
Sicherheit bei der Finanzierung: Banken verlangen einen realistischen Beleihungswert, also einen richtigen Wert einer Immobilie.
Vergleichbarkeit: Du kannst Angebote besser einschätzen.
Energetische Aufwertung: Mehr Wert, mehr Zukunft
Ein immer bedeutenderer Faktor beim Marktwert Immobilie berechnen ist die energetische Qualität des Gebäudes. In Zeiten steigender Energiepreise und wachsender Klimasensibilität achten Käufer nicht mehr nur auf Lage und Ausstattung – sondern auch darauf, wie energieeffizient ein Haus oder eine Wohnung ist.
Ein veralteter Heizkessel oder eine schlechte Dämmung können sich dabei negativ auf den Marktwert auswirken. Umgekehrt gilt: Wer clever in energetische Maßnahmen investiert, steigert nicht nur den Wohnkomfort, sondern auch den Immobilienwert.
Im Rahmen meiner kostenfreien Marktwertermittlung analysiere ich nicht nur die aktuellen Verkaufsdaten und Objekteigenschaften, sondern biete dir zusätzlich eine individuelle Einschätzung zur energetischen Aufwertung deiner Immobilie an. Dabei beantworte ich unter anderem folgende Fragen:
Welche Maßnahmen machen in deinem Fall Sinn?
Zum Beispiel Dämmung von Dach oder Fassade, neue Fenster, Heizungsmodernisierung oder Solartechnik.Was könnten diese Maßnahmen kosten?
Ich liefere dir grobe Richtwerte auf Basis aktueller Handwerkerpreise – selbstverständlich individuell auf dein Objekt bezogen.Wie wirkt sich das auf den Immobilienwert aus?
Ich zeige dir auf, wie sich die geplante Maßnahme auf den möglichen Verkaufspreis auswirken könnte – realistisch, verständlich und anhand vergleichbarer Objekte.
Das Ergebnis fließt direkt in das umfassende Wertermittlungs-Dossier ein, das du von mir erhältst. Damit bekommst du nicht nur eine aktuelle Marktwertanalyse, sondern auch einen Ausblick darauf, welches Potenzial in deiner Immobilie steckt – und mit welchen Investitionen du den Wert gezielt steigern kannst.
Gerade in ländlichen Regionen wie dem #Cuxland oder in älteren Bestandsimmobilien in #Bremerhaven sind energetische Sanierungen ein starkes Argument beim Verkauf. Viele Kaufinteressenten legen heute großen Wert auf niedrige Nebenkosten und einen zukunftsfähigen Gebäudezustand – und sind bereit, dafür mehr zu zahlen.
Mein Tipp: Wer frühzeitig weiß, wo energetisches Potenzial liegt, kann gezielt planen – und sich beim Verkauf oder bei der Finanzierung einen echten Vorteil sichern.
Kostenlose Marktwert-Ermittlung
Als Immobilienberater #Michael Bauer bei iad Deutschland nutze ich modernste Software und umfassende Datenbanken, um dir eine exakte, auf deine Immobilie zugeschnittene Marktwertermittlung anzubieten – kostenlos und unverbindlich deinen Hauswert berechnen.
Bei der Wertermittlung greife ich dabei nicht auf Schätzwerte oder Online-Rechner zurück, sondern arbeite mit echten Verkaufszahlen aus Bremerhaven, dem Cuxland und ganz Deutschland. Dabei fließen auch aktuelle Trends, lokale Entwicklungen und Mikrostandortfaktoren mit ein.
Ein realistisches Beispiel aus der Praxis
Eine Eigentümerin in Bremerhaven wollte ihr Reihenhaus verkaufen. Ein Online-Tool hatte ihr einen Wert von 390.000 Euro vorgeschlagen. Meine fundierte Marktwertermittlung, basierend auf realen Verkaufsdaten ähnlicher Objekte im gleichen Viertel, ergab einen Wert von 359.000 Euro.
Nach gezielter Vermarktung konnte die Immobilie in weniger als 4 Wochen zum Marktpreis verkauft werden – ohne Nachverhandlungen, ohne Zeitverlust.
Ergebnis: Realistische Bewertung = schneller, stressfreier Verkauf.
Wenn du eine grobe Vorstellung vom Wert deiner Immobilie bekommen möchtest, kannst du verschiedene Online-Bewertungstools nutzen. Diese basieren meist auf dem Vergleichswertverfahren. Du gibst Daten wie Wohnfläche, Baujahr, Lage und Ausstattung ein und bekommst einen groben Richtwert.
Aber Achtung: Diese Werte sind ungenau, da sie selten die besonderen Merkmale deiner Immobilie (z. B. Modernisierungen, energetische Standards oder Lage in einer ruhigen Sackgasse) berücksichtigen. Wer es genau wissen will, sollte auf meine professionelle Hilfe zurückgreifen und eine Marktwertermittlung von mir oder meinen Kollegen vor Ort durchführen lassen. Unser Objektaufnahmebogen erfasste alle relevanten Daten und berücksichtigt alle besonderen Umstände.
Den Verkehrswert (Marktwert) kannst du an folgenden Stellen ermitteln:
Öffentliche Gutachterausschüsse deiner Stadt oder Gemeinde
Sachverständige für Immobilienbewertung
Immobilienmakler mit fundierter Marktkenntnis (Bauer Immobilien Bremerhaven oder einer meiner Kollegen weltweit)
Online-Plattformen (nur für grobe Richtwerte geeignet und mir einer entsprechend großen Preisspanne von bis.))
Am effektivsten ist es, mit einem erfahrenen Immobilienberater vor Ort zu arbeiten, der Zugang zu aktuellen Verkaufsdaten hat und die Lage genau kennt. Genau das biete ich dir im Raum #Bremerhaven und #Cuxland bis runter nach Bremen.
Je nach Anbieter, Region und Detailtiefe der Bewertung können Kosten von 300 bis 1.500 Euro für ein schriftliches Gutachten entstehen. Für gerichtsfeste Wertgutachten sogar mehr.
Bei mir bekommst du die Marktwert-Ermittlung hingegen kostenfrei. Warum? Weil sie die Basis für eine erfolgreiche Zusammenarbeit ist und du dir ein genaues Bild machen kannst, ohne dich gleich zu etwas zu verpflichten. Das gilt für Verkäufer aber auch für Käufer.
Die Dauer hängt stark von der Art der Bewertung ab. Eine professionelle Marktwertermittlung – wie ich sie anbiete – kann oft schon innerhalb von 24 bis 48 Stunden abgeschlossen sein, vorausgesetzt, alle notwendigen Informationen liegen vor (z. B. Grundriss, Baujahr, Modernisierungen). Bei umfangreicheren Gutachten, etwa für gerichtliche Zwecke, kann es mehrere Tage bis Wochen dauern. Mein kostenloser Service ist bewusst effizient und praxisorientiert gestaltet, damit du schnell eine fundierte Entscheidungsgrundlage bekommst.
Absolut! Eine Bewertung ist nicht nur im Verkaufsfall interessant. Sie hilft auch bei:
Vermögensübersichten oder Erbschaftsregelungen
Scheidungen oder internen Auseinandersetzungen
Finanzierungsfragen (z. B. Anschlussfinanzierung oder Beleihung)
Mietpreis-Einschätzungen oder Investitionsentscheidungen
- Für Käufer, die ein Objekt gefunden haben und einen Vergleichswert zum Kaufpreis haben möchten.
- Für Immobesitzer, die wissen möchten, wie sich eine energetische Aufwertung auf den Wert der Immobilien auswirkt.
Kurz gesagt: Wer den aktuellen Marktwert seiner Immobilie kennt, hat immer einen Wissensvorsprung – ob für strategische Entscheidungen oder einfach für ein gutes Gefühl.
Fazit: Mit der richtigen Immobilien-Wertermittlung zum Erfolg
Eine fundierte Wertermittlung ist kein Bauchgefühl und kein Glücksspiel – sie ist das Ergebnis von Erfahrung, Marktdaten und Methodik. Nur wer den wahren Marktwert kennt, kann sicher und erfolgreich verkaufen oder kaufen.
Lass uns gemeinsam den Wert deiner Immobilie ermitteln – kostenlos, professionell und unverbindlich. Denn nur mit dem richtigen Preis erreichst du das Beste für dich und dein Objekt.
